Nella compravendite di immobili il Valore di Mercato del bene può dipendere oltre che dallo stato di fatto, anche dallo stato di diritto in cui esso si trova e in particolare fra i diversi aspetti che connotano tale condizione dalla presenza o meno di una parziale difformità edilizia/urbanistica. Partendo dallo studio delle procedure di valutazione dettate dagli standard internazionali in uso in ambito comunitario (RICS, Gran Bretagna) riferite agli immobili che abbiano limitazioni di natura giuridica, è strutturata una metodologia per la valutazione del valore di mercato di immobili in parziale conformità edilizia/urbanistica. Il procedimento proposto può trovare larga applicazione, sia nella stima del valore di mercato di un bene immobile preliminarmente al suo trasferimento sia nella risoluzione di eventuali contenziosi inerenti il danno connesso alla difformità urbanistico-edilizie dell'asset compravenduto.
Il procedimento di stima che si intende definire attraverso lo sviluppo della Ricerca, è finalizzato a determinare il valore di mercato di un bene immobile che presenti difformità urbanistico-edilizie attraverso procedure di valutazione atte a considerare i diversi aspetti che concorrono ad una diminuzione del valore di mercato se non conforme sotto un profilo urbanistico-edilizio, in coerenza con gli standard internazionali RICS.
La ricerca permetterà:
- di campionare le declinazioni delle tipologie (parziale, sostanziale e totale) ed i livelli di difformità urbanistico-edilizie;
- di costruire un procedimento con il quale stimare il valore di mercato in relazione alla tipologia ed al livello di conformità urbanistica del bene immobile.
In Italia, tale procedimento potrà essere:
- utilizzato nei contenziosi aventi come oggetto il danno derivante dalla parziale conformità urbanistica dell'immobile compravenduto per determinare l¿entità monetaria del danno stesso;
- nell'attività preliminare alla compravendita immobiliare, per stimare il valore del bene in parziale conformità urbanistica, facendo conseguentemente decadere le condizioni per eventuali richieste di risarcimento danno;
Il procedimento potrà essere utilizzato in ambito europeo, declinandolo in relazione alla situazione di contesto (normativo e regolamentativo) presente in altri Paesi.
Il rapporto finale della ricerca sarà redatto in modo o da poter essere trasposto in un articolo scientifico da presentare in un convegno internazionale, o pubblicato su un rivista scientifica che sottopongano l'articolo ad un processo di review da parte di esperti anonimi prima dell'accettazione. In entrambi i casi la pubblicazione sarà scelta fra quelle indicizzate dai principali motori di ricerca e indicizzazione accademici riconosciuti a fini valutativi delle attività di ricerca scientifica (Scopus, ecc).