Nella ricerca si intende esaminare la tassazione ricorrente (versamenti annuali dovuti dal proprietario il cui importo è legato al valore della proprietà) su una tipologia particolare di beni immobili: aree suscettivi di edificabilità, ma non ancora operativamente edificabili. Si tratta in sintesi di tutte quelle aree che dal loro status di agricole abbiano avuto una nuova previsione edificatoria in una strumentazione/normativa urbanistica (Piani Regolatori Generali o varianti, che regolano il governo del territorio) il cui iter approvativo non sia ancora concluso.
Dal punto di vista urbanistico un'area può dirsi edificabile solo dopo che lo strumento urbanistico generale è divenuto efficace e, spesso, anche dopo che sia divenuto efficace lo strumento urbanistico attuativo; dal punto di vista fiscale invece, ai fini dell'imposizione fiscale annuale ricorrente, secondo l'orientamento prevalente in Italia, anche la mera adozione dello strumento urbanistico qualifica l'area come edificabile e pertanto come tale viene valutata ai fini della sua tassazione ricorrente. Ciò significa che su di un'area che è solo suscettiva di edificabilità la tassazione ricorrente è commisurata al diritto edificatorio, pur se non esercitabile.
Tale questione è tuttavia da tempo oggetto di un contrasto giurisprudenziale in Italia; è da rilevare che anche in Europa si registrano sentenze contrastanti finalizzate a sancire il momento in cui le aree oggetto di tassazione acquistano il carattere di edificabilità.
Per superare la problematica connessa alla tassazione di tali tipologie di beni immobili, la ricerca indaga su come superare l'attuale approccio di diritto (individuazione del momento in cui giuridicamente si manifesta il diritto edificatorio) verso un approccio estimativo-valutativo che si sostanzia nella definizione del valore venale dell'area potenzialmente edificabile, in relazione alle sue condizioni fisiche e giuridico-amministrative al momento della tassazione ricorrente.
Le questioni relative alla tassazione immobiliare ricorrente sono analoghe a qualsiasi bene immobile: attribuzione di un'aliquota e stima del valore da porre a base imponibile. Nel caso di aree/terreni, secondo quanto in precedenza analizzato, la prassi prevede la preliminare qualificazione dell'area da porre a base del prelievo fiscale, in quanto dalla sua qualificazione (se edificabile o meno) dipende il suo valore.
Tale approccio, diffuso in ambito comunitario, ed in particolare in Italia, si configura come "rigido" se riferito ad aree potenzialmente edificabili in quanto esse non sono agricole né edificabili, bensì aree che presentano una potenzialità ad accogliere un diritto edificatorio.
L'approccio metodologico proposto nel presente lavoro, finalizzato alla valutazione del Valore di Trasformazione/Mercato (reddito imponibile per l'applicazione dell'aliquota fiscale), prevede la stima dell'area potenzialmente edificabile "così com'è"; il valore stimato può rappresentare la base imponibile congrua ed equa nella tassazione diretta annuale degli immobili.
A tal fine è necessario conoscere: i) le caratteristiche giuridico-amministrative che influenzano la convertibilità dell'area potenzialmente edificabile; ii) il tempo necessario per la conclusione dei processi di pianificazione per modificare l'uso previsto delle aree.
Ogni area edificabile presenta infatti delle specifiche caratteristiche che la connotano; in linea generale è possibile individuare caratteristiche di tipo "fisico" dell'area connesse alla posizione, infrastrutture ed accessibilità, proprietà geologiche, idrogeologiche e meccaniche del suolo, caratteristiche ambientali, etc., nonché caratteristiche di tipo giuridico-amministrative connesse a specifiche limitazioni e vincoli che agiscono sull'area stessa, incidendo, talvolta anche significativamente, sulla limitazione del diritto edificatorio.
In tal senso come le caratteristiche fisiche che connotano un'area edificabile o che sta per diventarlo, hanno incidenza sul suo valore (incidono sul Valore di Mercato dei beni realizzabili e sui loro costi di produzione), parimenti anche le caratteristiche giuridiche e/o amministrative (variabile 1), e le ripercussioni "temporali" (variabile 2) incidono sul valore di un'area che si appresta a diventare edificabile.
Per rendere operativa l'implementazione del Valore di Trasformazione, le due variabili devono essere trasformate in parametri operativamente utilizzabili nell'ambito della valutazione (saggio di sconto - variabile 1; esponente - variabile 2). In tale operazione consiste la principale innovazione della ricerca, ovvero nella strutturazione di processi metodologici atta alla definizione di tali parametri.
Per poter disporre di coefficienti di sconto in relazione alle caratteristiche giuridico-amministrative di un'area potenzialmente edificabile, sarà strutturata quindi una metodologia che, attraverso l'utilizzo di funzioni quadratiche inverse, consenta di elaborare prezzi rilevati di aree con caratteristiche giuridico-amministrative differenti, restituendo differenziali di sconto specifici per singole caratteristiche (giuridico-amministrative).
Per poter definire il parametro "tempo" si propone un approccio "storico-ricognitivo" mediante il quale, analizzato un numero significativo di procedimenti amministrativi finalizzati all'attribuzione di potenzialità edificatoria ad un'area, sia possibile estrapolare la durata dei vari step in cui si articola il processo stesso potendo così stimare i tempi di attuazione nei diversi casi di studio.
L'approccio proposto può trovare un uso in ambito internazionale: la valutazione del bene immobile che deve essere tassato in modo "ricorrente" interessa tutti gli Stati membri; in questo modo la stima del valore di un'area potenzialmente edificabile, è depurato di questioni giuridiche e diventa una questione tecnica, affrontabile con gli strumenti che la disciplina estimativa rende disponibili, così come proposti nel presente lavoro.
Il procedimento sarà operativamente "tarato" (e sperimentato) sulla base del caso italiano; la proposta intende allinearsi ai contenuti della sentenza della Corte di Cassazione della Sezione Unite n. 25506/2006 che rileva che l'inizio di un processo che fornirà un'area con diritti di costruzione, non corrisponde a diritti di costruzione immediati, e che pertanto, a fini fiscali, deve essere considerato come la maggiore o minore rilevanza e il potenziale dei suoi diritti di costruzione.
Le conoscenze acquisite con la ricerca possono consentire:
- di confrontare la situazione in ambito comunitario relativa alla tassazione ricorrente di un particolare tipologia di beni, aree potenzialmente edificabili;
- di declinare, per le finalità di stima di aree potenzialmente edificabili, il Valore di trasformazione;
- di strutturare un modello per la definizione dei parametri utili all'idonea declinazione del Valore di Trasformazione da utilizzare per la stima delle aree edificabili.