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La principale finalità dell’analisi comparativa di due progetti di sviluppo urbano (Porta Nuova a Milano e Tiburtina a Roma, con il nuovo headquarter di BNL/BNP Paribas, entrambi realizzati in aree che comprendono proprietà FS) è mettere a fuoco il rapporto tra attori pubblici e privati nel governo delle trasformazioni urbane. In un contesto di declinanti investimenti pubblici, simili interventi costituiscono infatti una delle principali opportunità di investimenti e crescita economica. L’analisi si concentra in particolare sulle forme, gli strumenti e le condizioni in cui è esercitato potere in questo tipo di trasformazioni, e sulle loro conseguenze. Dal punto di vista teorico i riferimenti principali sono la riflessione seminale di H. Molotch (1976) sulle città come growth machine, basate sulla centralità nel produrre la crescita urbana degli interessi delle élite fondiarie e immobiliari e delle loro relazioni con le autorità politiche locali, e i suoi successivi aggiornamenti, con particolare riferimento al ruolo dei property capitals, cioè di aziende, fondi e operatori immobiliari, che hanno assunto un ruolo sempre più centrale nella politica urbana (Cox 2017). Nei paragrafi 2 e 3 sono ricostruiti i due casi di studio; nel par. 4 similitudini e differenze nelle dinamiche di sviluppo dei due progetti, e i principali fattori in grado di spiegarle. Le annotazioni conclusive riguardano gli strumenti che potrebbero consentire di massimizzare i benefici pubblici e collettivi in questo tipo di investimenti.