Il Partenariato Pubblico Privato è utilizzato, a livello internazionale, anche per avviare interventi di trasformazione insediativa in variante urbanistica su aree o edifici che, valorizzando le proprietà immobiliari (private), garantiscono un ritorno economico per la comunità locale attraverso un contributo straordinario di urbanizzazione (ECU) erogato all'Amministrazione dal soggetto privato. Le Regioni e i comuni italiani che hanno regolamentato il calcolo dell'ECU adottano un procedimento del valore di trasformazione che non esplicita né la durata né il saggio di rendimento correlato al rischio dell¿operazione immobiliare, elementi determinanti per la sua equilibrata quantificazione. Nella ricerca si intende definire un modello di valutazione che, integrando metodologie, diffuse nella prassi e in letteratura e utilizzando dataset ufficiali, permetta di quantificare in modo oggettivo l'ECU anche valutando la sensitività (attraverso what if analisys) del valore stimato rispetto alle variabili (critiche) utilizzate per determinare l'entità del contributo straordinario.
L'applicazione della procedura a un caso di studio permetterà di testare l'efficacia e le potenzialità delle elaborazioni proposte, giungendo a conclusioni di merito circa i fattori che determinano l'ECU. Tale procedura, conformata sul caso italiano, dovrà essere costruita in coerenza con gli standard internazionali di valutazione (IVS, 2019) e avere valenza generale in campo estimativo, per poter essere utilizzata anche in altri contesti di applicazione.
La legge che ha introdotto l'ECU in Italia è in linea con la più avanzata legislazione internazionale in materia ma risulta (2020) disattesa e depotenziata ; nella prassi, di conseguenza, si è ben lontani da una "equa" ripartizione fra pubblico e privato dei plusvalori emergenti dalle trasformazioni urbane; una ripartizione che premia il privato, la rendita fondiaria, i consumi o una finanza di origine immobiliare a scapito dell'investimento pubblico sulla città.
La ricerca intende proporre e testare una procedura sperimentale conformata sul caso italiano per quantificare l'ECU dovuto dal soggetto privato alla PA sulla base delle rispettive convenienze economico-finanziarie che possa essere estesa, anche in altri ambiti internazionali, ove siano previsti: contributi di appaltatori per l'urbanizzazione e l'infrastruttura territoriale; riqualificazioni urbane di suoli o edifici (con o senza cambio d¿uso) o valorizzazioni di aree agricole; programmi/progetti, anche in PPP, che presuppongano un ante/post rispetto a eventi trasformativi dello status quo.
Rispetto ai metodi usati nella prassi e in letteratura, la procedura da proporre dovrà: i) considerare debitamente i fattori tempo e rischio dell'iniziativa, permettendo di stimare il DR dell'investimento in modo agevole; ii) "misurare" il livello di incertezza e aleatorietà insito nel risultato finale, tramite l'analisi di sensitività rispetto a MV, DR, quali indicatori di performance - o loro combinazioni - facilmente interpretabili dalle parti coinvolte. Ciò anche al fine di rafforzare: la consapevolezza di operatori e PA circa i driver progettuali più critici; equità e trasparenza dell'azione pubblica verso investitori e collettività.
In un contesto socio-economico sempre più incerto e complesso, che rende gli investimenti più rischiosi e difficoltosi, l'utilizzo della procedura proposta appare propedeutico a una diversa cultura del "governare per contratto" che superi la tradizionale antinomia delle parti e sia fondata sulla trasparenza dei rapporti pubblico-privati, sull'effettiva e leale collaborazione, e sulla consapevolezza della reale convenienza reciproca per il buon esito dell'accordo instaurato.
Le potenzialità della procedura proposta potranno essere testate rispetto a: i) più tipologie di interventi, relativi a edifici o aree (anche destinate a servizi); ii) varie fasi del processo trasformativo, ex ante/ex post; iii) diverse combinazioni di soggetti (promotore/costruttore/proprietario/PA); iv) verifica speditiva di analisi più complesse. Potrebbe essere opportuno l'ausilio di: metodologie che tengano in conto anche le corre-lazioni tra i fattori critiche (es. Montecarlo); parametri che rendano oggettivabili gli aspetti sensibili della procedura (es. coefficiente aleatorietà mercato immobiliare o che permettano l¿inclusione del parametro inflattivo e/o di rivalutazione/svalutazione dei valori immobiliari; ulteriori e migliori fonti o dataset affidabili per quantificare agevolmente i parametri economici finanziari dell'intervento.